センチュリー21コラムの記事一覧｜センチュリー２１トクスイ不動産 佐倉店のスタッフ日記｜センチュリー２１トクスイ不動産 佐倉店

千葉県佐倉市で地域の皆様の住まい探しをサポートしている
センチュリー21トクスイ不動産より前回に引き続き、【不動産売買契約書の記載内容と注意点】というテーマについてお話いたします。
少しでも皆様のお役に立てれば幸いです。

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不動産売買契約書の記載内容と注意点②
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前回は①売主の契約不適合責任について解説をしました。
今回は②融資利用の特約について説明をします。

融資利用の特約（ローン特約）は、売買契約締結後に申込みをした住宅ローンについて、
期日までに承認が得られない、または否認されたときに、買主が売買契約を解除して、手付金も返金してもらえる条項です。

標準的な売買契約書の条文は次の通りです。

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第〇〇条　買主は、売買代金に関して、表記融資金を利用するとき、本契約締結後すみやかにその融資の申込みて続きをします。
2　表記融資承認取得期日までに、前項の融資の全部または一部の金額につき承認が得られないとき、または否認されたとき、買主は、売主に対し、表記契約解除期日までであれば、本契約を解除することができます。
3　前項により本契約が解除されたとき、売主は、買主に対し、受領済みの金員を無利息にてすみやかに返還します。
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊

注意すべき重要なポイントは２つ。
【注意点その１】契約書記載の金融機関に申込みしないと融資利用特約が適用されない。
予定していた銀行よりも、他行の金利が低い・・などの理由で、契約締結後に契約書記載と異なる金融機関に申し込みをして、もしも融資が否認されたとき、ローン特約が使えません。

買主からの解除は認められません。融資利用特約が買主保護の特約である反面、売主は解除により不測の損害を被るおそれがあるため、公平のために、解除の対象となる融資を特定する趣旨です。

契約後にトラブルのないように、金融機関名・取扱支店名、融資金額等を契約書に明記しておくべきです。

【注意点その２】売買契約締結後、買主の融資申込み手続きが遅れたことで期日までに承認が得られないときは融資利用特約を適用することができない。

融資利用の特約で解除の要件となる「融資の承認が得られなかったとき」とは、融資が不承認となった結果について買主に責任がないことが必要となります。

買主が故意に融資申込みを怠った場合のみならず、多忙などの理由により申込み手続きに誠実かつ迅速に取り組まなかった場合には、融資利用特約による解除は認められません。

買主は、すみやかに金融機関に融資申込みを行い、融資承認を得て決済ができるように誠実に手続きを進めなければなりません。

買主様がすみやかに融資申込み手続きを行えるように当社にてサポートします、安心してお任せください。
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いかがでしたでしょうか。
佐倉市密着の不動産会社である当社には、佐倉市と不動産購入に詳しいプロのアドバイザーが在籍しております。
お困りごとがあれば何でも相談に乗らせていただきます。
購入から引渡しまでの期間が、スピーディーかつスムーズである事を重視し、おうち探しをサポートいたします。
地域密着ならではの独自のネットワークを活かし、タイムリーな情報を提供するとともに、お客さまのご要望にも丁寧に対応いたします。
不動産購入をお考えの際は、センチュリー21 トクスイ不動産へ是非お越しください。

千葉県佐倉市で地域の皆様の住まい探しをサポートしている
センチュリー21トクスイ不動産より今回は前回に引き続き、【希望時期に入居！不動産購入のスケジュール】というテーマについて解説いたします。
少しでも皆様のお役に立てれば幸いです。

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希望時期に入居！不動産購入のスケジュール②
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２．中古物件の場合

中古住宅は売主の引渡し希望日により、スケジュールが異なってきます。
例えば、売主様の事情によって「引渡しは契約後３カ月後」「〇月末以降に引渡し」など、引渡し時期を売却の条件としているケースがあります。

自宅を売却した売主が次の新居に移るまでの猶予期間を必要とする場合などです。

また、中古物件の場合、買主が引渡しを受けてからリフォーム・リノベーションをするケースについては、リフォーム工事の内容・期間など、リフォーム会社と打ち合わせをした上で入居までのスケジュールを組むことになります。
以上は、一般的なケースの説明ですが、お客様または物件によってスケジュールは異なります。
当社のスタッフにお客様の希望入居時期をお伝えいただければ、最適なスケジュール計画をご提案いたします。お気軽にご相談ください。
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いかがでしたでしょうか。
佐倉市密着の不動産会社である当社には、佐倉市と不動産購入に詳しいプロのアドバイザーが在籍しております。
お困りごとがあれば何でも相談に乗らせていただきます。
購入から引渡しまでの期間が、スピーディーかつスムーズである事を重視し、おうち探しをサポートいたします。
地域密着ならではの独自のネットワークを活かし、タイムリーな情報を提供するとともに、お客さまのご要望にも丁寧に対応いたします。
不動産購入をお考えの際は、センチュリー21 トクスイ不動産へ是非お越しください。

千葉県佐倉市で地域の皆様の住まい探しをサポートしている
センチュリー21トクスイ不動産より今回は、【希望時期に入居！不動産購入のスケジュール】というテーマについてお話いたします。
少しでも皆様のお役に立てれば幸いです。

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希望時期に入居！不動産購入のスケジュール①
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住まい探しをされている方の多くは、結婚や子供の入学、親との同居など、それぞれのライフイベントに合わせた、希望の入居時期があると思います。
今回は、皆さんがベストのタイミングで新しい生活のスタートをきれますように、新築物件と中古物件に分けて、一般的な入居のスケジュールを整理しました。

１，新築建売住宅を購入する場合

建売住宅は、注文住宅に比べると、契約から引き渡し・入居まで最短期間で済ませることが可能です。
ただし、注意すべき点があります。
例えば、建物が完成している新築物件は「即入居可」などと広告表示されています。
ただし、「即」といっても、契約から引き渡しまでは少なくとも１カ月程度の期間がかかります。

物件を気に入ってから、住宅ローンの事前審査、購入申込み、売主との条件調整を経て売買契約締結まで、少なくとも１～２週間の時間を要することが多いでしょう。
売買契約締結後、住宅ローンの本申し込みから審査が下りるまでおよそ１０日から２週間程度。
それから金融機関と金銭消費貸借契約（ローン契約）を締結後、１～２週間くらい後の日程で残代金決済・引渡しを行います。
残代金決済のときに、物件のカギを受け取りますので、その日以降はいつでも、引越しして新居に住むことができます。

建売住宅の販売は、建物が完成している物件ばかりではありません。
建築工事中の物件や未だ工事に着工していない未完成物件を販売しているケースはとても多いです。
広告などで「〇月完成予定」などと表示される物件です。
建築プランが確定して、役所の建築確認を受けた後は、未完成物件であっても、購入契約をすることが可能です。

契約のときに、完成時の間取り・仕様などの説明を受けたうえで契約します。
契約後は、完成物件と同じ流れになります。
予定の建物完成時期に合わせて、決済・引渡しの日を決めることになります。
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佐倉市密着の不動産会社である当社には、佐倉市と不動産購入に詳しいプロのアドバイザーが在籍しております。
お困りごとがあれば何でも相談に乗らせていただきます。
購入から引渡しまでの期間が、スピーディーかつスムーズである事を重視し、おうち探しをサポートいたします。
地域密着ならではの独自のネットワークを活かし、タイムリーな情報を提供するとともに、お客さまのご要望にも丁寧に対応いたします。
不動産購入をお考えの際は、センチュリー21 トクスイ不動産へ是非お越しください。

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センチュリー21トクスイ不動産より前回に引き続き、【不動産契約からお引き渡しまで】というテーマについてお話いたします。
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不動産契約からお引き渡しまで②
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④売主との条件調整
担当者は、購入申込書を持って、買主となるお客様に代わって売り主に対して購入希望条件の交渉と調整を行います。
売主・買主双方の条件が折り合えば、契約の日程を調整します。

⑤契約当日・・重要事項説明・売買契約締結
契約日には手付金等をご用意いただきます。
契約の前に宅地建物取引士から重要事項説明として物件や取引内容についての詳細説明を受けます。
説明をよく聞いていただき十分ご納得いただいたうえで契約していただきます。

⑥融資申込み→融資承認→金銭消費貸借契約（ローン契約）
契約後、必要書類を整えて、住宅ローンの正式申し込みを行います。
申し込み後、２週間位で金融機関から融資の正式な承認が出ます。
融資承認がでましたら、決済（残金支払いと引換に物件の引渡をうける日）の日程を決めます。
決済日までに金融機関との間でローン契約（金銭消費貸借契約）を結びます。
引渡し準備 決済前には、売主、仲介担当者と３者で引渡をうける物件の最終チェックを行います。
引越しやリフォーム等の準備もこの時期に行います。

⑦引渡し・残代金決済
決済は金融機関と法務局があいている平日に行います。
決済日には売主、買主、仲介担当者、司法書士が銀行に集まります。
司法書士が、登記に必要な書類を確認し 融資金などから売主へ残代金を支払います。
この時に原則カギの引渡を受けます。これでお取引は完了です。
いつでも引越しやリフォームなどが可能です。
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センチュリー21トクスイ不動産より今回は【不動産売買契約からお引き渡しまで】というテーマについてお話しします。
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不動産売買契約からお引き渡しまで①
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お住まい探しのスケジュールは人それぞれ。
慎重に時間をかけて物件を選ぶ慎重派の方もいらっしゃれば、スピード重視の行動派といった方々もいらっしゃいますね。
住まいを探すペースは異なりますが、気に入った物件が見つかった後の、購入契約から物件引渡しまでの流れはほぼ同じ流れになります。

今回は、購入の申し込みからお引渡しまでの一般的なスケジュールを説明します。

①気に入った物件が見つかれば、購入申込み。
まずは、購入申し込書または買付証明書に購入の条件、例えば、価格や手付金・引渡し希望日や契約予定日などを記入いただきます。
これで売主に対して、この条件で購入したいという書面による意思表示となります。
これは契約書ではありませんので法的に拘束されるものではありませんが、売主はこの申込書の条件を真剣に検討することになりますので、購入のご意思を十分確認されたうえでご署名下さい。

購入申込み後、売主との商談が成立すれば契約を締結します。
申込み後は、商談成立に備えて契約の準備をはじめていただきます。

②宅建業者による物件調査
担当者が、対象物件の調査を行います。
調査事項は、聞き取り調査、権利関係、建築の制限などの役所調査、ライフライン調査、マンション管理、敷地境界調査、欠陥や不具合の有無などの現地調査等、近隣調査など、多岐にわたります。
これらの調査をもとに、契約前にお客様に重要事項を説明し、ご理解のうえで契約していただくこととなります。

③住宅ローンの事前審査
融資申し込み予定の金融機関にローン事前審査（仮審査）を依頼します。
住宅ローンの本申し込みは売買契約後に行いますが、契約日までにご希望の融資の可否を確認します。
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購入から引渡しまでの期間が、スピーディーかつスムーズである事を重視し、おうち探しをサポートいたします。
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千葉県佐倉市で地域の皆様の住まい探しをサポートしている
センチュリー21トクスイ不動産より今回は【不動産購入に関する消費税】というテーマについてお話しします。
少しでも皆様のお役に立てれば幸いです。

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不動産購入に関する消費税
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消費税とは、モノの販売やサービスの提供などの取引に課される税金です。
消費税率１０％。売買取引において消費税を負担するのは消費者である買主です。
大きな金額の負担になるかもしれませんね。

では実際に住宅を購入する際に、どのくらいの消費税がかかるのでしょうか。

住宅を土地と建物に分けて考えましょう。
まず、土地については非課税です。土地は「消費」されるものではないので、消費税はかかりません。
次に、建物は、さらに新築と中古に分けて考えます。消費税は、事業者から提供されるモノやサービスに対して課税される税金です。

そのため、宅建業者などの事業者が売主となる新築住宅は、建物価格に消費税がかかります。
これに対して、事業者ではない個人が売主の中古住宅を購入するとき、建物に消費税はかかりません。
結果、個人が売主の中古住宅の購入代金に対する消費税はゼロとなります。

ただし、中古住宅であっても売主が宅建業者などの事業者であれば消費税がかかります。
例えば、業者が中古物件を買い取ってリノベーションをして、販売する中古買取再販の物件を購入するときは、その物件の建物部分に消費税がかかります。
中古住宅の場合は、売主が業者か個人かを見分けるのがポイントになります。
以上は、戸建・マンションともに共通の考え方です。

さて、購入代金が非課税であっても、売買取引の一連の手続きのなかで、次のように消費税がかかるものがあります。
①仲介手数料・・仲介物件の場合、仲介会社に支払う仲介手数料については消費税がかかります。
②司法書士の報酬・・所有権移転登記や抵当権設定登記を司法書士に依頼した場合の報酬です。
③融資事務手数料・・住宅ローンを借り入れる際に、金融機関に支払う事務手数料です。
以上、『土地は非課税、建物は売主が業者の場合は新築・中古問わず消費税がかかる』ということを覚えておいてください。
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お困りごとがあれば何でも相談に乗らせていただきます。
購入から引渡しまでの期間が、スピーディーかつスムーズである事を重視し、おうち探しをサポートいたします。
地域密着ならではの独自のネットワークを活かし、タイムリーな情報を提供するとともに、お客さまのご要望にも丁寧に対応いたします。
不動産購入をお考えの際は、センチュリー21 トクスイ不動産へ是非お越しください。

千葉県佐倉市で地域の皆様の住まい探しをサポートしている
センチュリー21トクスイ不動産より今回は【仲介取引の意味と仲介手数料】というテーマについてお話いたします。
少しでも皆様のお役に立てれば幸いです。

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仲介取引の意味と仲介手数料
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仲介（媒介）とは、不動産の売買取引で、仲介業者が売主・買主からの依頼を受けて、両当事者の間に立って調整等を行い、契約成立を図ることです。
媒介契約には、依頼主が複数の業者に依頼できる一般媒介契約のほか、１社のみに依頼する専任媒介・専属専任媒介契約があります。

この依頼を受けた仲介業者には、成約に向けて積極的に努力する義務が課されます。
仲介業者の主な業務は、売却物件の販売活動（売主からの依頼）、物件探し（買主からの依頼）、契約条件の調整、契約書類の作成、重要事項説明、ローン手続きの補助（買主からの依頼）、および売買契約から残代金決済・引き渡しに至るまでの事務手続きになります。
「仲介手数料」は、この売主・買主または双方から依頼を受けた仲介業者が媒介事務を遂行したことに対する報酬です。この報酬は、売買取引が成立したうえで支払われる「成功報酬」です。

仲介手数料には、宅地建物取引業法により定められた上限額があります。
したがって、不動産会社が上限額を超える仲介手数料を請求することは法令違反となります。
仲介手数料の上限は下記のように規定されています。

取引物件価格（税抜） 仲介手数料の上限
●400万円超 取引物件価格（税抜）×3％＋6万円＋消費税
●200万円～400万円以下 取引物件価格（税抜）×4％＋2万円＋消費税
●200万円以下 取引物件価格（税抜）×5％＋消費税
※仲介手数料の計算例

仮に、売買価格（税抜）を2000万円とします。
取引物件価格（税抜）が400万円を超えているので「3％＋6万円＋消費税」の速算式を使いますと・・
2000万円×3％＋6万円＋消費税10％＝726,000円
・・仲介手数料（税込）は、726,000円となります。

仲介手数料支払いのタイミングは、一般的に売買契約時に半金、引渡し時に残り半金を支払います。
２回に分けるのは、仲介業者が売買契約から引渡しに至るまで責任をもってすべての業務を遂行するための商慣習です。
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いかがでしたでしょうか。
佐倉市密着の不動産会社である当社には、佐倉市と不動産購入に詳しいプロのアドバイザーが在籍しております。
お困りごとがあれば何でも相談に乗らせていただきます。
購入から引渡しまでの期間が、スピーディーかつスムーズである事を重視し、おうち探しをサポートいたします。
地域密着ならではの独自のネットワークを活かし、タイムリーな情報を提供するとともに、お客さまのご要望にも丁寧に対応いたします。
不動産購入をお考えの際は、センチュリー21 トクスイ不動産へ是非お越しください。

千葉県佐倉市で地域の皆様の住まい探しをサポートしている
センチュリー21トクスイ不動産より今回は、【フラット３５とは】というテーマについて解説いたします。
少しでも皆様のお役に立てれば幸いです。

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フラット３５とは
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フラット３５とは、最長３５年間の返済期間中、金利や返済額が変わらない全期間固定型の住宅ローンです。
借入条件や融資限度額は同じですが、取扱金融機関によって借入金利・融資手数料が異なります。

金利の決定は決済時（実行時）の金利が適用され、その時点で返済完了までの「毎月返済額」および「完済までの支払総額」が確定します。
一定期間ごとに金利が見直される変動金利型とは異なり、長期的な資金計画・返済計画が立てやすいのが最大のメリットです。
史上最低水準にある今、全期間固定金利のローンを組むことで、将来の金利上昇に備えたお得で安全な返済プランは魅力的ですね。

フラット３５は民間金融機関の住宅ローンと審査基準が異なります。
おおまかな傾向として、民間の住宅ローンの審査では、年収や年齢、返済比率など、債務者の返済能力が重視されますが、フラット３５は住宅の耐久性など性能・品質が重視されます。
そのため、フラット３５は、借入れできる申込者の条件は比較的緩やかで、自営業の方や転職したての人でも借入可能です。
また、団体信用生命保険への加入も任意ですから、病歴などがあるために銀行の住宅ローンを組めない人でもフラット３５なら借入れできる可能性があるのです。
ただし、住宅の耐震性や耐久性などが、一定基準以上であることが求められますので、この基準に適合する住宅かどうかを、原則として所定の検査機関に検査してもらう必要があります。
国の定める技術基準に適合すれば「適合証明書」が発行されます。
検査費用として数万円から１０万円程度が必要になりますが、第三者立場の専門家により、住宅の性能・品質を事前に検査してもらえることを考えると、決して無駄な出費とは言えないでしょう。

フラット３５や銀行の長期固定型住宅ローンは、適用金利１％を下回る変動金利型ローンに比べると、金利は若干高めに設定されています。
とはいえ、今から１０年前のフラット３５の金利が２％台半ばくらいであったことを考えますと、まだ１％台で推移している「今」は、やはり低金利で購入できるチャンスといえます。

長期固定型住宅ローンは、将来金利がいくら上昇しても毎月返済額は変わらず当初返済期間で支払いが終わります。
これは多額のローン返済をするにあたって大きな安心材料となります。変動金利との金利差は、安心のための保険料と考えることもできるでしょう。

将来の金利上昇リスクを不安に思われる方や家計の安定を重視される方はフラット３５の利用を検討されてはいかがでしょうか。
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センチュリー21トクスイ不動産より今回は、【変動金利とは】というテーマについて解説いたします。
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変動金利とは
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超低金利が続くなか、とくに毎月返済額を抑える変動金利型は、住宅ローンの定番商品となっています。
国交省「民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書（令和元年度）」によると、新規借り入れの６０．５％が変動金利型であり、フラット３５および全期間固定型の割合は１５．２％となっています。

低金利を利用して変動金利型の住宅ローンを組まれる方も多いのですが、いくつか注意すべきポイントがあります。

今回は、変動金利型住宅ローンの注意点を解説します。

変動金利型住宅ローンの適用金利は一般的に、４月１日、１０月１日の短期プライムレートを基準として、年２回の見直しが行われます。
ただし、この金利見直しのたびに毎月の返済額が改定されるわけではなく、返済額は５年間変わりません（元利均等返済の場合）。
５年間は返済額の内訳として元金と利息の割合が調整され、例えば金利が上がれば元金への充当が少なくなります。
５年経過した時点で、元金残高や金利、残りの返済期間によって、次の５年間の返済額が再計算される仕組みです。
※短期プライムレート（短プラ）とは・・銀行が優良企業への融資する際に適用する最も優遇された金利のうち、１年以内の短期間で融資する際の金利のこと。
　短プラは、日銀の「政策金利」（無担保コールレート）が指標となっています。

変動金利型には「１．２５倍ルール」というものがあります。
仮に金利が急激に上昇しても、返済額は従前の１．２５倍までを限度とするものです。
これによれば返済額の急な上昇は抑えられます。ただし、１．２５倍を超える部分が免除されるわけではありません。
金利の上昇程度によって月々の返済額では払いきれない利息（未払い利息）発生や元金返済遅延などが起こりうる可能性があります。

未払い利息の精算方法は、金融機関により異なりますが、原則として最終返済日に一括支払いとされるところが多いようです。
基本的なことですが、少なくとも変動金利には『金利上昇により月々の返済額がアップする可能性があること』をあらためてご認識ください。
例えば変動金利０．４７５％などの金利で支払額の計算をするケースが多いとおもいます。

しかし、その返済額が最後まで続く、というわけではありません。
あくまでも、試算上の返済額は、全期間を通じて０．４７５％であれば、という「仮定」にすぎないことをきちんと認識しましょう。
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センチュリー21トクスイ不動産より今回は、【変動金利？固定金利？】というテーマについてお話いたします。
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変動金利？固定金利？
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住宅ローンの金利タイプに、変動金利と固定金利があります。
変動金利とは、返済期間中の適用金利が見直されるタイプで、固定金利は、借り入れ当初から返済完了まで同じ金利が適用されるタイプ（全期間固定）です。
また、折衷型として２年、３年など当初選択した期間のみ固定金利が適用される固定期間選択型の商品があります。

変動金利がいいのか？それとも固定金利にすべきか？
住宅購入者それぞれのライフプラン・マネープランに即して個別に検討すべき問題ですが、「今後の金利動向をどう読むか」については皆さんに共通する検討課題でしょう。
今の低金利がまだ続くのか、近い将来金利上昇する可能性など・・。
住宅ローンの金利動向を予想するには、まず住宅ローン金利が決まる仕組みを理解する必要があります。

「変動金利」は、短期プライムレートに連動します。
短期プライムレートとは、銀行が優良と判断した企業に融資する場合の金利ですが、日銀が決める「政策金利」にほぼ連動しています。

一方、「固定金利」（フラット３５含む）は、１０年物長期国債の金利が指標になっています。１０年物長期国債の金利（利回り）は、市場取引で決定されます。

一般に、国債が買われて価格が上がれば、利回りとしての金利は下がり、価格が下がれば、金利は上がります。
我が国では１９９９年のゼロ金利政策以来、政策金利はほぼゼロの状態が続いています。
そのため、変動型の住宅ローン金利は、超低金利の状態が長く続いています。

ただし、今後日銀が政策金利を引き上げるときには、変動金利も上がる可能性があります。

また、国債価格は、理論上は債券市場の自由な取引で成立するものですが、実態は日銀による国債買い入れなどの金融政策によって価格が調整されます。

つまり、変動金利・固定金利ともに住宅ローンの金利動向は、日銀の金融政策による影響が非常に大きいと言えます。
これから住宅ローンを利用される方は、日本の金融政策や利上げ（金利引き上げ）の見通しに関連する最新情報にアンテナを張っておくべきでしょう。

一般に、変動金利のほうが全期間固定金利に比べて低金利であり、さらに各金融機関が競って優遇金利を設けています。
当初の毎月返済額を抑えられるのが変動金利の大きなメリットであり、実際に７割近い方が変動金利を選んでいます。（住宅金融支援機構「住宅ローン利用者調査（２１年４月）」

ただし、将来金利が上昇するリスクを十分に想定したうえで、無理のない資金計画を組まなければなりません。
また、安全志向を採るのであれば、変動と固定の金利差を「保険」と考えて、固定金利を選択されることも、一案です。
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