センチュリー21コラムの記事一覧｜センチュリー２１トクスイ不動産 佐倉店のスタッフ日記｜センチュリー２１トクスイ不動産 佐倉店

千葉県佐倉市で地域の皆様の住まい探しをサポートしている
センチュリー21トクスイ不動産より今回は前回に引き続き、【価格交渉前の注意点】というテーマについてです。
少しでも皆様のお役に立てれば幸いです。

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価格交渉前の注意点②
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価格交渉が可能なケースにおいて、うまく交渉を運ぶコツは、物件価格が決まるプロセスを知ることです。
中古物件の場合、売主が自宅を売却しようと考えたときは、通常は仲介業者に価格査定を依頼します。
査定価格とは、およそ３か月以内に売却可能であろう想定価格です。
仲介業者は物件の現況や権利関係、建築制限などを調査したうえで、地域の「相場」と照らし合わせて、査定金額を算出します。

相場というのは具体的には成約事例、つまり対象物件に類似した物件の成約情報の集積です。
現在売り出されている物件や公示価格・基準地価、路線価なども査定の参考データになります。
しかし、仲介業者は基本的に成約事例と対象物件を比較して算出した査定価格を売主に提案します。
売主は相場を基準とした査定価格を元にして、最終的に売買代金を決定するわけです。

以上から、価格交渉は相場に基づいた具体的な金額を提案することがポイントになります。
例えば「物件価格は〇〇円ですが、周辺相場は△△なので□□円くらいが妥当な売買価格だと思います・・」といった交渉です。
相場データで理論武装をして交渉に臨むことになります。

しかしながら、最後に大事な注意点として、「あまり理論武装にこだわり過ぎるのも良くない」ということも覚えておいてください。
矛盾するようですが、交渉は人と人が行うものですから、感情の部分で大きく左右されるのが実際のところです。
「この物件のこういう点がとても気に入ったので、大切にされていたご自宅ですが、ぜひ私たちに譲ってほしい。この金額で購入したいのでお願いします。」
売主の立場も理解したうえで誠意を示すことが最も大切なことではないでしょうか。
そのうえで売主と買主の双方が歩み寄れる価格を探すことで、互いに納得できる取引をすることができるでしょう。

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いかがでしたでしょうか。
佐倉市密着の不動産会社である当社には、佐倉市と不動産購入に詳しいプロのアドバイザーが在籍しております。
お困りごとがあれば何でも相談に乗らせていただきます。
購入から引渡しまでの期間が、スピーディーかつスムーズである事を重視し、おうち探しをサポートいたします。
地域密着ならではの独自のネットワークを活かし、タイムリーな情報を提供するとともに、お客さまのご要望にも丁寧に対応いたします。
不動産購入をお考えの際は、センチュリー21 トクスイ不動産へ是非お越しください。

千葉県佐倉市で地域の皆様の住まい探しをサポートしている
センチュリー21トクスイ不動産より今回は、【価格交渉前の注意点】というテーマについてです。
少しでも皆様のお役に立てれば幸いです。

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購価格交渉前の注意点①
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新築・中古にかかわらず気に入った物件が見つかれば、不動産会社が買主となるお客様と売主との間に入って、引渡しの時期などの契約条件について調整を図ります。
諸条件のなかでも売買価格をいくらにするか、とくに大切なポイントですね。

今回は、広告に表示されている売り出し価格よりも値下げ交渉するときの注意点を解説します。

高額な買い物ですから、少しでも安く買いたいのが人情です。
しかし、売却金額の決定権は売主様にあり、しかも売却理由は様々ですから、全ての売主様が値下げ交渉に応じるというわけではありません。

例えば、全く急いで売却する必要が無く、値下げして売るくらいなら賃貸に出すつもり、などという売主様も結構いらっしゃいます。
売主側の売却事情については担当者がある程度把握しています。
交渉に入る前に、担当者に対して「この物件の売主さんは、どのような事情で売却されるのですか？」と質問をしてみてください。

売却理由を知ることはとても大切なことです。
そもそもこの物件を購入すべきかどうかの判断にも影響します。
よくよく聞いてみれば、マンション上階の住民と騒音トラブルになっている事情が判明したので、価格交渉どころか購入そのものを断念した、といったケースもあります。

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いかがでしたでしょうか。
佐倉市密着の不動産会社である当社には、佐倉市と不動産購入に詳しいプロのアドバイザーが在籍しております。
お困りごとがあれば何でも相談に乗らせていただきます。
購入から引渡しまでの期間が、スピーディーかつスムーズである事を重視し、おうち探しをサポートいたします。
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不動産購入をお考えの際は、センチュリー21 トクスイ不動産へ是非お越しください。

千葉県佐倉市で地域の皆様の住まい探しをサポートしている
センチュリー21トクスイ不動産より今回は、【価格交渉と指値】というテーマについたお話いたします。
少しでも皆様のお役に立てれば幸いです。

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価格交渉と指値
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新築・中古物件を問わず、気に入った仲介物件が見つかると、購入希望者（買主）は、購入希望価格、引渡の時期その他、希望条件を出して売主と交渉することができます。
売主との交渉は仲介担当者が行います。

交渉は、希望価格や引渡条件などを記入した、「購入申込書」または「買付証明書」などと呼ばれる書面を売主に提示することから始まります。

仲介担当者に交渉を依頼する際には、いくつか注意すべきポイントがあります。

●ポイントその１
・・しっかり購入の気持ちを固めてから交渉を依頼する。
「購入申込書」などの書面は契約書ではなく、「こういう条件で購入したい」という買主の一方的な意思表示です。
ですから「買うのを辞める」となっても法的にペナルティはありません。

ただ、売主は、取引成立に向けて、提示された条件を真剣に検討して返事をすることになります。
購入申込書は『条件が折り合えば必ず契約する』という意思表示であることを理解したうで、購入の気持ちを固めたうえで記入をしてください。

●ポイントその２
・・気に入った物件の状況を理解する。
他にも購入を検討している人がいるのか、売り出したばかりなのか、価格変更したばかりなのか、売り急ぐ事情はあるのか、相場からみてどうかなど・・・。全ての物件ごとに個別事情は異なります。
すべてのケースにおいて必ずしもが値引き可能なわけではありません。
売主の事情や物件の人気度などから、全く値引きが出来ないケースも多々あります。
その物件の状況を理解したうえで、仲介担当者と交渉の進め方を打ち合わせしてください。

●ポイントその３
・・指し値の価格は慎重に検討すべき。
売り出し価格からあまりにかけ離れた価格交渉は、場合によっては売主さんの気分を害するか、その後の交渉を断られるケースもあります。
せっかく気に入った物件を、交渉のテーブルにも乗らない状態であきらめる、という残念なことにもなりかねません。

とは申しましても、少しでも安く購入したい、と考えるのは購入される皆さん共通の心情です。
交渉のプロである担当者のアドバイスを受けて、妥当な指し値を提示できるように検討してください。

なによりも、誠意ある姿勢で真剣に購入意思を示すことが、ご満足いただける結果に結びつくことになります。
価格や引渡条件などの交渉において、当社では、お客様に納得いただけるように 精一杯頑張ります。
どんなことでもご相談ください！

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いかがでしたでしょうか。
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千葉県佐倉市で地域の皆様の住まい探しをサポートしている
センチュリー21トクスイ不動産より今回は【クーリングオフ】というテーマについてお話いたします。
少しでも皆様のお役に立てれば幸いです。

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クーリングオフ
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クーリングオフという制度は、いったん契約の申し込みや契約の締結をした場合でも、契約を再考できるようにし、一定の期間であれば無条件で契約の申し込みを撤回したり、契約を解除したりできる制度です。

たとえば、特定商取引法では、訪問販売やキャッチセールス、電話勧誘販売などは８日間のクーリングオフ期間が法定されています。

不動産売買についても、宅地建物取引業法にクーリングオフの規定があります。
法定のクーリングオフ期間は８日間です。ただし、不動産のクーリングオフは、「宅建業者が自ら売主となる宅地または建物の売買契約」に限られます。

売主が個人の中古住宅の売買にはクーリングオフの適用はありません。

また、宅建業法によるクーリングオフは、宅建業者の事務所等（店舗、営業所、案内所、モデルルーム等）で売買契約を締結したときには、適用されません。
買主がクーリングオフできるのは、売主が宅建業者の物件を購入する契約を、事務所等以外の場所で締結した場合になります。

ただし、売買契約の締結を宅建業者の事務所で行った場合でも、喫茶店やファミリーレストラン等で売主や仲介業者と商談を行い、その場で購入申込書（買付）に記入した場合などは、例外的にクーリングオフの適用が可能です。

なお、買主自らの申し出によって、「買主の自宅または勤務先」で契約または購入申込みを行うときはクーリングオフの適用はありません。

例えば、買主が「購入申込みをしたいので、自宅まで来てください。」と売主または仲介業者に依頼をした場合です。
買主の申し出により適用除外になるのは、買主が契約締結を目的とした明確な申し出がある場合であり、売主の提案に対して単に買主が了解した場合などは含まれません。

クーリングオフは、「クーリングオフできる旨及びクーリングオフの方法について告げられた日（書面を交付して告げなければならない）」から起算して８日以内に書面で行います。
書面とは、ハガキ、封書、内容証明郵便、ＦＡＸ等を言いますが、通常は内容証明郵便で行います。
なお、売主が、買主に対し所定のクーリングオフについての書面による告知をしなかったときは、買主は、その取引の決済・引渡しが済むまでは、いつでも契約を解除することができます。

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いかがでしたでしょうか。
佐倉市密着の不動産会社である当社には、佐倉市と不動産購入に詳しいプロのアドバイザーが在籍しております。
お困りごとがあれば何でも相談に乗らせていただきます。
購入から引渡しまでの期間が、スピーディーかつスムーズである事を重視し、おうち探しをサポートいたします。
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千葉県佐倉市で地域の皆様の住まい探しをサポートしている
センチュリー21トクスイ不動産より今回は、【購入申込書】というテーマについてお話いたします。
少しでも皆様のお役に立てれば幸いです。

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購入申込書
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気に入った物件が見つかれば、担当者と打ち合わせたうえで、「購入申込書」を提出します。
申込書の内容に売主が合意すれば、売買契約手続きへ進みます。
今回は、不動産購入申込書の内容と注意すべきポイントを解説します。

購入申込書は、物件の売主に対して、購入を希望する意思を示す書類です。
買付証明書などと呼ばれることもあります。
申込書の記載内容は、購入希望条件および買主の情報です。
購入希望条件として、売買価格・引き渡し時期・ローン特約などを記載します。

同じタイミングで複数の購入希望者から申し込みが入るケースもよくあります。
この場合、申込書の時間的な先後を基準にしつつ、売主がそれぞれの条件を比較して、最終的には売主が契約の相手を選ぶことになります。

購入申込書は、とりあえず物件を押さえておきたいといった軽い気持ちで提出するものではありません。
売主は申込書をみて契約判断を真剣に行います。また広告や案内などの販売活動をいったん停止して関係者が契約準備に入る場合もあります。
購入意思が固まった段階で提出すべき書類ということを押さえておいてください。

ただし、購入意思が固まったときは、できるだけ早いタイミングで申込書を提出してください。
不動産業界の商習慣として、申込書の時間的な先後で交渉の優先順序を決めることが多いためです。
もしも「２番手」の扱いになれば、一番手の希望価格よりも高い金額を提示したうえで、一番手の交渉が不調になったときに提示した価格条件で交渉することができます。
また、地域や仲介業者によっては、時間的先後ではなく、すべての申込書を売主に同時に提示して比較・選定してもらうこともあります。

また、買主様の情報として住所・氏名、住宅ローンの利用有無・予定借入額などを記入します。
住宅ローンを利用する場合は、原則として住宅ローン事前審査（仮審査）で承認が出た後に、申込書を提出します。
売主様としては契約後にローン特約による解約リスクをできるだけ無くしたいので、仮承認が無い段階で真剣に契約条件の検討をするのが難しいからです。

この購入申込書は一方的に差し出す書類ですから、合意文書である契約書とは異なります。
よって、申込提出後であっても契約締結まではペナルティ無でキャンセルすることは可能です。
購入申込書は、売主との交渉を通じて購入の契約条件をほぼ固めていくことになります。
とても大切な書類ですから、担当者とよく打ち合わせたうえで記入してください。

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いかがでしたでしょうか。
佐倉市密着の不動産会社である当社には、佐倉市と不動産購入に詳しいプロのアドバイザーが在籍しております。
お困りごとがあれば何でも相談に乗らせていただきます。
購入から引渡しまでの期間が、スピーディーかつスムーズである事を重視し、おうち探しをサポートいたします。
地域密着ならではの独自のネットワークを活かし、タイムリーな情報を提供するとともに、お客さまのご要望にも丁寧に対応いたします。
不動産購入をお考えの際は、センチュリー21 トクスイ不動産へ是非お越しください。

千葉県佐倉市で地域の皆様の住まい探しをサポートしている
センチュリー21トクスイ不動産より今回は、不動産購入の
流れと手順【③売買契約～引渡し・入居】のご説明をさせていただきます。
少しでも皆様のお役に立てば幸いです。

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不動産購入の流れと手順③
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　①ご相談・資金計画
　②物件の現地見学～物件の決定
★③売買契約～引渡し・入居

★★重要事項説明と売買契約★★
センチュリー２１の営業担当者は、買主様にご記入いただいた不動産購入申込書をもとに売主様と契約条件の交渉を行います。
双方合意に至れば、いよいよ売買契約を締結します。ご契約までに、宅地建物取引士から重要事項説明が行われます。
これらの説明をよくきいて、十分ご納得いただいたうえで売買契約書に署名捺印をする流れになります。

通常は、重要事項説明と売買契約は同日に行われることが多いのですが、内容をその場で理解するのは大変です。
できれば当日までには契約書類のコピーをもらい、事前に読んで、不明な点はセンチュリー２１担当者に遠慮なく質問するようにしてください。
また、書類に書かれていないことでも、気になる点は遠慮なくご質問ください。

★★契約日当日の流れ★★
契約日には手付け金と諸費用の一部、契約書に貼付する収入印紙、押印する印鑑をご用意いただきます。
重要事項説明を受けて、当事者双方（売主様・買主様）が契約書の内容を確認後、買主様から売主様へ手付金を交付することで契約成立となります。
住宅ローンご利用の場合、契約当日または後日速やかに必要書類を揃えて申し込み書類を作成していただくことになります。

★★残金決済・引渡し★★
住宅ローンご利用の場合、ローン申し込み後、１０日～２週間位で金融機関から融資の正式な承認が出ます。
融資承認がでましたら、売主様へ手付金以外の残代金を支払う日、いわゆる残金決済日を決めます。

決済日当日は、住宅ローンの融資金が買主様の口座に振り込まれますので、そこから売主様に残代金を支払います。
残代金の支払いと同時に、物件の鍵を受け取ります。同じ日に司法書士が所有権移転の登記を行ないます。

買主様がリフォームやリノベーションを行う場合、施工ができるのは物件の鍵を受け取った後になりますので、
希望のリフォームを予定どおりに施工するためには、事前に改装業者とスケジュールの打ち合わせをしておく必要があります。

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いかがでしたでしょうか。
佐倉市密着の不動産会社である当社には、佐倉市と不動産購入に詳しいプロのアドバイザーが在籍しております。
お困りごとがあれば何でも相談に乗らせていただきます。
購入から引渡しまでの期間が、スピーディーかつスムーズである事を重視し、おうち探しをサポートいたします。
地域密着ならではの独自のネットワークを活かし、タイムリーな情報を提供するとともに、お客さまのご要望にも丁寧に対応いたします。
不動産購入をお考えの際は、センチュリー21 トクスイ不動産へ是非お越しください。

千葉県佐倉市で地域の皆様の住まい探しをサポートしている
センチュリー21トクスイ不動産より今回も引き続き不動産購入の流れと手順【①ご相談・資金計画】のご説明です。

お客様に具体的にイメージして頂けるように、営業担当者との会話を再現してみました。
少しでも皆様のお役に立てば幸いです。

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不動産購入の流れと手順①
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★①ご相談・資金計画
　②物件の現地見学～物件の決定
　③売買契約～引渡し・入居

（担当者）住宅ローンを利用されるとのことですが、これからの子育てを踏まえた無理のない資金プランを立てましょう。
ご予算の範囲で、お客様に最適な物件をご提案いたしますので、住宅購入のための自己資金、お仕事内容とご年収、ご年齢、勤続年数など、出来るだけ詳しく教えてください。

（お客様）いくらの物件が買えるのか、実はあまりよく分かっていないので、お願いします。
自己資金は１０００万円。年収は５００万円、今年３０才で、商社に７年間勤めています。

（担当者）一般的にローン支払いはご年収の３０％程度に抑えるべきと言われていますので、ご年収５００万円から計算しますと月々返済額を１２万５千円程度に収めるのが理想的です。
大切なポイントは、家計のなかで住居費の負担が月々いくらまでなら無理がないか、今後の収入状況を踏まえて検討することです。
例えば、無理のない月々返済額が１０万円としましょう。
仮に金利１.４％・返済期間３５年で計算すると、およそ３３００万円の借入金額となります。
自己資金１０００万円と併せると４３００万円が総予算です。仲介手数料や登記費用、ローン経費などの諸費用を約３００万円（物件価格の６～８％程度）と想定すれば、価格４０００万円までの物件。
またリノベーションの予算を５００万円とするなら、価格３５００万円前後の物件を選べば、無理のない資金プランで購入することができます。

★★資金計画のポイント★★
資金計画についてお客様のご不安に思われること、例えば住宅ローン借入はいくらで、月々いくら、何年で返済するのか、どちらの金融機関がよいのか、
物件購入費用とリフォーム費用をまとめて住宅ローンを組めるのか、夫婦・親子で収入合算できるか、他にもローン借入れがある・・などなど。営業担当者に遠慮なくご相談ください。

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いかがでしたでしょうか。
佐倉市密着の不動産会社である当社には、佐倉市と不動産購入に詳しいプロのアドバイザーが在籍しております。
お困りごとがあれば何でも相談に乗らせていただきます。
購入から引渡しまでの期間が、スピーディーかつスムーズである事を重視し、おうち探しをサポートいたします。
地域密着ならではの独自のネットワークを活かし、タイムリーな情報を提供するとともに、お客さまのご要望にも丁寧に対応いたします。
不動産購入をお考えの際は、センチュリー21 トクスイ不動産へ是非お越しください。

千葉県佐倉市で地域の皆様の住まい探しをサポートしている
センチュリー21トクスイ不動産より今回は不動産購入の流れと手順【①ご相談・資金計画】のご説明です。

お客様に具体的にイメージして頂けるように、営業担当者との会話を再現してみました。
少しでも皆様のお役に立てば幸いです。

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不動産購入の流れと手順
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★①ご相談・資金計画
　②物件の現地見学～物件の決定
　③売買契約～引渡し・入居

お客様に具体的にイメージして頂けるように、営業担当者との会話を再現してみました。
場面は、初めて訪問したセンチュリー21の店舗で、お客様が営業担当者に物件探しの相談をしているところです。

＊＊
（お客様）先月、長男が生まれたのを機に本格的に家探しを始めました。
今の賃貸アパートは、家賃のわりに間取りが狭くて、日当たりも悪いんです。
このエリアを希望しているのは、妻の実家に近くて、通勤にも便利ですから。

（担当者）広くて気持ちよいお部屋で子育てをされたいということですね。
ご実家に近い場所で、なるべく居住スペースの広い物件を探しましょう！

＊＊

★★購入相談のポイント★★
営業担当者に、家探しを始めたきっかけや、ご希望の内容をできるだけ詳しく教えてください。
お客様の個別事情や背景を詳しく知ることで、お客様の理想の住まいをイメージすることができます。
お客様の親身になって、プロの立場から最適なご提案をすることができます。

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いかがでしたでしょうか。
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千葉県佐倉市で地域の皆様の住まい探しをサポートしている
センチュリー21トクスイ不動産より今回は【もしもの時の団体信用生命保険】というテーマについてお話いたします。

少しでも皆様のお役に立てれば幸いです。

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もしもの時の団体信用生命保険
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家賃支払いに代えて住宅ローンでマイホームを購入することは、資産形成や居住性の向上など様々なメリットがありますが、大きなメリットは『団体信用生命保険への加入』です。
今回は、団体信用生命保険について解説します。

団体信用生命保険（通称「団信」と言われています）は、融資を受ける人が、死亡または高度障害状態になった場合、以後の返済が免除される保険です。
住宅ローン借りるときには、通常この保険に加入します。

考えたくない事ですが、一家の大黒柱に万が一のことが起こったら・・・・
賃貸住まいですと、残された家族は生涯家賃を支払いつづけて暮らさなければなりません。
これに対して、住宅ローンでマイホームを購入すると、万が一の場合も家族は安心して自宅にそのまま住み続けることができるのです。

銀行などの民間住宅ローンでは、団体信用生命保険の加入が基本的に義務付けられていますが、ほとんどの場合、ローン金利の中に保険料（0.3％程度）が最初から盛り込まれていますので、別に保険料を支払う必要はありません。

最近では、「がん保障特約付き」「三大疾病特約付き」など、独自性を打ち出した団信を用意している銀行も増えています。
例えば「がん」になってしまった場合に、通常の団信と同様、住宅ローン残高の100％相当額が支払われ、ローン返済に充てられます。
フラット35の場合は団体信用生命保険に加入しなくても融資を受けらますが、一般の保険に比べて保険料が割安なため、利用者の多くが加入しています。
（※ローン契約後から加入することはできない点にご注意）

団信の加入手続きとして、告知書に自書で健康状態を記入します。
告知内容によっては加入できないこともあります。

主な告知内容は次のとおりです。
・ 最近３ヶ月以内の医師の治療・投薬の有無
・ 過去３年以内の手術、２週間以上にわたる医師の治療・投薬の有無
・ 手足の欠損・機能障害の有無
・ 背骨・視力・聴力・言語・そしゃく機能の障害の有無

申込時に医師の診断などは必要ありません。
あくまでご自身の意思に基づいて告知していただく手続きです。
ただし、本当の事実を記入しなかったり内容が違った場合は、契約を解除されて万一の場合に支払いが行われないことがあります。ご留意ください。

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千葉県佐倉市で地域の皆様の住まい探しをサポートしている
センチュリー21トクスイ不動産より前回に引き続き【住宅ローン控除とは②】という
テーマについてお話いたします。

少しでも皆様のお役に立てれば幸いです。

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住宅ローン控除とは②
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個人が売主となる中古住宅は、一律で控除期間１０年、控除率０．７％です。
また、控除対象となる年末のローン残高上限額（借入限度額）は２０００万円となります。
なお、認定住宅やＺＥＨ住宅等、良質な省エネ住宅については、新築・中古を問わず「借入限度額」の上乗せ措置が講じられています。

例えば、認定住宅（長期優良住宅または低炭素住宅）の新築、または新築住宅として購入した場合、令和５年末までに入居すれば、控除対象となる年末のローン残高上限額は５０００万円となります。また、認定住宅等の中古物件については、借入限度額が３０００万円に上乗せされます。
政府は２０５０年カーボンニュートラル（※）の実現に向けた対策を急務としており、住宅の省エネ性能の向上や長期優良住宅の取得促進などを強く求めているからです。

（※）カーボンニュートラルとは、温室効果ガスの排出を全体としてゼロにすること。
「排出を全体としてゼロ」というのは、二酸化炭素をはじめとする温室効果ガスの「排出量」 から、植林、森林管理などによる
「吸収量」 を差し引いて、合計を実質的にゼロにすることを意味しています。

改正前の住宅ローン控除は、中古住宅の購入について築年数要件（耐火建築物：築後２５年以内、耐火建築物以外：築後２０年以内）があり、
例えば築後２５年を超えるマンションは現行の耐震基準に適合していることの証明書等が必要でした。
令和4年度の見直しにより、築年数要件は廃止されました。
新耐震基準（建築確認を受けた日が昭和５６年６月１日以降にまたは登記簿上の建築日付が昭和５７年１月１日以降）の住宅であれば、
築後２５年を超えるマンションであっても、耐震基準適合証明書等の取得は不要となります。

住宅ローン利用者にとって、メリットが大きな住宅ローン控除。基本的な内容をチェックしてください。
なお、個別の具体的な案件については、お客様ご自身で税理士等に確認をして頂く必要があります。

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